İyi Bir Yatırım: Orman

Dünyanın en önemli ormancılık firmalarından biri olan UPM, Şubat 2009’da toplam 30 bin hektarlık ormanı satışa sundu ve alıcıların uzun vadeli orman mülkiyeti fikrini benimsemiş iş ortakları olması istendi. Teklifle ilgilenen alıcılardan biri, Neue Vermögen AG tarafından kurulan ve Catella tarafından yönetilen orman yatırım fonu Focus Global Forest FGF idi. Finansal danışmanlık hizmetleri ve aktif yönetiminde uzman bir şirket olan Catella, 16 Avrupa ülkesinde faaliyet gösteriyor. UPM’den satın alınan 2115 hektarlık ormanlık alan, yatırım fonunun ilk kazanımı oldu. Orman Danışmanı Ernest Dochnal, “UPM, operasyonlarımızın ilk evrelerinde olduğumuz için, bizim için ideal bir iş ortağı. Kerestenin en uygun şekilde nasıl kullanılacağını ve ormanların nasıl yönetileceğini biliyorlar” diyor. FGF’nin amacı, dengeli bir orman yatırımı portföyü oluşturmak. Bu portföyde, yalnız Kuzey Avrupa değil, aynı zamanda Baltık ülkeleri ile Güney ve Kuzey Amerika’daki ormanlar da bulunuyor. Dochnal’a göre, portföyde coğrafi lokasyon, tür ve odun cinsleri açısından çok çeşitli ormanların olması arzu ediliyor: “2010 ortası itibariyle farklı ülkelerde yaklaşık 10 bin hektarlık ormana sahip olmayı hedefledik. Sonrasında da büyümeye devam etmeyi hedefliyoruz.” Güvenli Bir Yatırım Peki, geleneksel hisseler yerine neden ormana yatırım yapasınız? Dochnal, şu açıklamayı getiriyor: “Yenilenebilir hammaddelere talebin artması bekleniyor. Halihazırda petrolden yapılan ürünlerin gelecekte odundan da yapılabileceğine inanıyoruz.” Ormanlar emisyon ticaretine dahil edilebilirse, kereste satışı dışında diğer kaynaklardan da gelir elde edilebilir. Dochnal, ormanları tarihsel açıdan da güvenli bir yatırım olarak görüyor. Ormanlar, global finansal kriz olsa da olmasa da aynı biçimde büyüyor. Fiyat dalgalanmaları, asla hisse senedi piyasalarındaki kadar değişken olmuyor. Fon çabuk yol almak istiyor ve üç yıl içinde 200 milyon avroluk yatırım hedefliyor. Kâr hedefi ise yüzde 5-6. Dochnal, tropik bölgelerde hızlı büyüyen fidanlıkların da dahil olduğu karma bir portföyle bu hedefe ulaşılabileceğine inanıyor. Fon, en az 30 yıl olmak üzere çok uzun vadeli yatırımlara girmeyi amaçlıyor. Dochnal, başarılı bir orman yatırımının temel taşının doğru iş ortaklarını seçmek olduğunu söylüyor: “Danışmanınız kim? Uygun ormanları kim bulacak ve orman yönetimi sözleşmesini kiminle imzalayacaksınız? Bunlar kritik faktörler. Doğru iş ortağını seçerek, maliyetleri kontrol edebilir ve böylece orman mülkiyetinin sağladığı getiriler üzerinde etkili olabilirsiniz” Dochnal’ın görüşüne güzel bir örnek, UPM ile imzalanan ve orman yönetimini de içeren anlaşma. “Satın aldığımız ormanlar çok iyi yönetiliyor ve bunun devam edeceğine inanıyoruz; bu durum, her iki tarafa da fayda sağlayacak.” Orman, Finliler için Kârlı Bir Aktif Ormanlara sahip olmak ve yatırım yapmak kârlı bir iş. Ne kadar kazançlı olduğunu değerlendirmekse zor; çünkü ağaçlar yavaş büyüyor ve yatırımcılar geri dönüşleri görmek için çok uzun süre beklemek zorunda kalıyorlar. Kâr getiren ormancılıkta, kereste, sağlam orman yönetimi ilkeleri uyarınca satılıyor ve “kuşlara da yaşayacak alan bırakılıyor”. Böylece, ekolojik değerlere saygı gösteriliyor. Finlandiya’nın güneyinde, ağırlıklı olarak örnek ağaç topluluklarından oluşan bir mülkü satın alan kişi, yüzde 3-4 oranında gerçek kazanç elde edeceğini tahmin edebiliyor. Bir varlığın pazar değeri, doğal olarak ona yönelik gelir beklentisini de yükseltir. Bir yatırımın gerçek getiri oranı, ondan elde eden karı ifade eder. Bir orman mülkünün satın alma fiyatı bilindiğinde ve tahmini net gelir ve beklenti süreleri öngörüldüğünde gerçek getiri oranı hesaplanabilir. Orman yetiştiriciliği Finlandiya’da çok iyi bilinen bir alan; dolayısıyla kereste fiyatlarının uzun vadede hangi seviyede olacağı kolayca tahmin edilebiliyor. Bilindiği üzere, bir mülk üzerindeki hisse hacmi ne kadar yüksekse, kârlılık seviyesi de o kadar yüksek olur. Bir orman alanının hacmi hektar başına ortalama 60-100 metreküp olduğunda, yatırımın geri dönüşü yüzde 5-6’ya kadar çıkıyor. En yüksek stok hacimlerine (150 metreküp/hektarın üzerinde) sahip mülkler içinse yüzde 7-9’luk bir oran beklentisi olağan sayılıyor. Orman mülkiyeti pazarı, oldukça farklı ve ayrıcalıklı bir alan. Özel orman sahiplerinin sayısı yaklaşık 400 bin olsa da, yılda yalnızca 2500 mülk pazarda satışa sunuluyor. Mülkiyet, genel olarak aile içinde aktarılıyor (mülk edinmelerin yüzde 85’i bu şekilde gerçekleşiyor). Sadece geriye kalan yüzde 15’lik kısım, gerçek anlamda pazara dayalı işlemlerden oluşuyor. İşlemler, çoğunlukla özel mülk sahipleri arasında gerçekleştiriliyor ve arazilerin büyük bölümü 50 hektarın altındaki küçük alanlardan meydana geliyor. Pazardaki arz, daha çok hektar başına düşük hacimli mülklere yöneliyor.