“Kentsel Dönüşüm Yeşil Binaları Hızlandıracak”

Yeşil binaların değerlemesini yapmak için uluslararası Breeam Sertifikası alarak Türkiye’de bir ilke imza atan TSKB Gayrimenkul Değerleme’nin Genel Müdürü Işıl Dinçer, “En büyük hedefimiz, kentsel dönüşümle birlikte yeşil binaların, yatırımcılar ve geliştiriciler için ön plana çıkması. Önümüzdeki beş yıl içinde çıkacağını da düşünüyoruz” diyor.

Uluslararası Değerleme Standartları kuruluşunun (IVS) yeşil değerleme kıstasları hakkında bize detaylı bilgi verebilir misiniz? TSKB Gayrimenkul Değerleme’nin yeşil binalarla ilgili nasıl bir çalışması var?
Yeşil binaların yeşil değerlemesini yapmak için uluslararası Breeam Sertifikası alarak Türkiye’de bir ilke imza atan TSKB Gayrimenkul Değerleme, özellikle ofis binaları ve alışveriş merkezleri için talep alıyor. Konut projelerinin farklılaşmak için yeşil konseptine yöneleceğini öngören TSKB Gayrimenkul Değerleme’nin en büyük hedefi ise kentsel dönüşümle birlikte yeşil binaların ön plana çıkması.

Yeşil binaları nasıl tanımlıyorsunuz?
Pazarda, daha iyi bir yer seçimi, tasarım, inşaat, işletme, bakım ve geridönüşüm yoluyla binanın yaşam döngüsü sırasında insan sağlığı ve çevre üzerindeki bina etkilerini azaltan verimliliği artıran uygulamalar “Yeşil Binalar” olarak tanımlanıyor. Dünyada hızlı bir biçimde ‘Yeşil Bina’ (Sürdürülebilir Bina) kavramı yayılıyor. USGBC (United States Green Building Council) tarafından ‘Yeşil Bina’, alışılagelmiş binalara kıyasla sosyal, çevresel, ekonomik, sağlık ve verimlilik performansını artırmak için tasarlanan, inşa edilen ve işletilen binalar olarak görülüyor. TSKB Gayrimenkul Değerleme A.Ş. olarak, pazarın ortaya koyduğu tüm verileri raporlarımızda uluslararası değerleme standartları çerçevesinde (IVS) değerlendirip, Türkiye’de bir ilke imza atarak müşterilerimize “Yeşil Binaları”nın “Yeşil Değerleri”ni görme imkânı veriyoruz.

Peki, pazarda ne gibi avantajlara sahip bu binalar?
Yeşil Binalar, pazarda artan satış/ kira değeri, daha yüksek doluluk oranları, düşük işletme giderleri, daha yüksek net faaliyet geliri, daha düşük kapitalizasyon oranı ve verimlilik artışları gibi özelliklere sahiptir.

BREEAM sertifikası aldığınızı biliyoruz. Peki, yalnızca bu sertifikaya sahip binaların mı değerlendirmesini yapıyorsunuz? Sertifikasız veya LEED sertifikalı binalar için de bir değerlendirme yapmanız söz konusu mu?
BREEAM sertifikası alarak yeşil binaların değerlemesinde yetkin duruma geldik. Yeşil binalara teşvikler gündemde ve sektörün bu yönde gideceği çok açık. Dünya örnekleri de bu öngörüyü doğruluyor. Bu noktada yeşil binalar üretilirken projelere nasıl bir katma değer sağladığı, yatırımcıların ne kadarlık bir maliyete katlanması gerektiği ve gerek pazarlama gerekse fiyatlamada nasıl avantaja dönüşebileceği konularında danışmanlık vermek için bu yola çıktık. Bunun yanı sıra yeşil binalara ait bir değer tespiti birçok ülkede olsa da Türkiye’de yoktu. Uluslararası modelleri de inceleyerek Türkiye modeline oturttuk. Bu anlamda da çalışmalarımızı yürütüyoruz.

BREEAM sertifikası almak, bizim kurum olarak yeşil bina olarak projelendirilmiş ya da projelendirilecek binaların değerlemesini yapmamıza olanak tanıyor. Binaların sahip olduğu ya da olacağı sertifikalar bizim değerleme yapmamız açısından herhangi bir kıstas ya da kriter olmayacak.

Özellikle 2013 ve 2014’te yeşil binalarda büyük bir artış olacağı düşünülüyor. Sürekli gayrimenkul piyasasını izleyen bir kuruluş olarak gözlemleriniz nedir?
2005’te doğru konut projesi nasıl yatırıma dönüştürülür konusunda verdiğimiz danışmanlık hizmetini yeşil binalara taşıdık. Yatırımcılara danışmanlık veriyoruz. En büyük hedefimiz, kentsel dönüşümle birlikte yeşil binaların, yatırımcılar ve geliştiriciler için ön plana çıkması. Önümüzdeki beş yıl içinde çıkacağını da düşünüyoruz. Çünkü kentsel dönüşümü gerçekleştirirken çevreye duyarlı ya da yeşil binalar üretilmezse 5, 10 ve 15 yıllık mahalleler oluşturuyorsunuz. Halbuki yeşil binalarla 50 yıllık bir dönüşüme katkıda bulunuyorsunuz. Kentsel Dönüşüm Yasası’nda bunun da bir faktör olarak kabul edilmesini arzu ediyoruz.
Mevcut talepler, özellikle ofis binalarının ve alışveriş merkezlerinin yeşil binaya dönüşümü şeklinde. Çünkü bu binalar, kiralanabilir mülkler ve kiralanırken kiracıya iki avantaj sunuyor. Birincisi prestijli bir projede yer almış oluyorsunuz (ki artık birçok uluslararası yatırımcının aradığı en büyük özellik bu oluyor). İkincisi de sabit maliyetlerin azalması nedeniyle metrekare başına ödediğiniz giderler küçülüyor. Bu da yüzde 20’ye yakın bir maliyet azaltımı demek.
Konut projelerinde de bu trendin devam edeceğini düşünüyoruz. Varyap Meridian, bunun en güzel örneği. Çevre duyarlılığı konseptiyle satışlarını yukarı çekti. Satış hızını en zor durumda bile yukarıya taşıdı. Konut projelerinin farklılaşmaya ihtiyacı var. Yaşam tarzı satılıyor ama bu standartların günün şartlarına göre de şekillenmesi gerekiyor. Bu nedenle yeşil konseptinin önümüzdeki dönemde konut projelerinde de artacağını düşünüyoruz.