Döngüsel “Yapılı Çevre”ye Nasıl Kavuşacağız?

Yazı: Gülin Yücel, Brika Sürdürülebilirlik, gulin@brikasurdurulebilirlik.com

Doğa üzerinde insan refahına yönelik tüm yapıların genel ismi olan “yapılı çevre” karbonsuzlaşma yolunda en önemli ve karmaşık alanlardan birini oluşturuyor. Fiziksel koşulların ötesinde, yapılı çevre aynı zamanda insan aktivitesine bağlı olarak değişen, bitki ve hayvanların da içinde olduğu çevrenin korunması bakış açısını da içeriyor. Hem yapım hem de operasyonel süreçte çok fazla kaynak ve enerji tüketimine sebep olurken karbonsuzlaşma yolunda dönüşmesi en acil olan alanlardan biri olarak öne çıkıyor. Ne durumda olduğumuzu anlamak, kuşkusuz yüz yıl ortasında karbonsuz bir yaşama geçmek için çok önemli. Döngüsel ekonomi bakış açısı gayrimenkul ve şehircilik için sadece çözüm değil, aynı zamanda fırsatlar da sunuyor.

Avrupa Birliği’nde Durum Ve ‘Yeşil Düzen’ Beklentileri

Avrupa’da nihai enerji tüketiminin %40’ını ve seragazı emisyonlarının %36’ını (yapım, kullanım, renovasyon ve yıkım aşamalarında) binalar yaratıyor. Yeraltından çıkan malzemelerin %50’si binalarda kullanılıyor. Kullanılan enerjinin %75’i verimsiz, yani çoğu kullanım şekli ile atığa dönüşüyor.

Avrupa Birliği’nin sürdürülebilir kalkınma taahhütlerini ilerleterek yapısal olarak gözden geçirdiği Yeşil Düzen Planı’nın hedefledikleri ise şöyle özetlenebilir:

• 2050 itibarıyla net-sıfır emisyon düzeyine gelmek için tüm AB yapı politika ve yürürlüğünü gözden geçirmek
• Enerji verimliliğini arttırmak için akıllı bina çözümleri ve enerji verimli malzeme kullanımlarına geçmek
• Bina renovasyonları ile enerji tüketimini %5-6, karbon emisyonlarını %5 azaltmak – mevcutta senede sadece %1’inde tadilat yapılabiliyor; bunu en az iki katına çıkarmak

Doğrudan bu uygulamaların parçası olmasa da ekonomik, sosyal ve çevresel açıdan bir birlikteliğimiz olan Avrupa’daki gelişmeleri takip etmek, Türkiye’yi yakından ilgilendirmektedir.

Döngüsel Yapılı Çevre Sadece Malzemeler İle Mi İlgili?

Döngüsel ekonomi kavramı Ellen MacArthur Vakfı tarafından ilk ortaya atıldığında, ekonomik büyümenin kaynak kullanımından ayrıklaştırılması yapılı çevre sektörünün ilgisini çekmekle birlikte, dönüşüm için yeterli bilgi vermemiş ve cazibe yaratmamıştı. Malzemeler ve atık etrafında bir tasarım bakış açısı boyutunda kalmıştı. Şu an geldiğimiz noktada Döngüsel Ekonomi, AB Yeşil Düzen kapsamının yapı taşlarından biri olmuştur. Plan içerisinde ürünlerin tüm yaşam döngüsüne yönelik inisiyatifler bulunmaktadır. Döngüsel süreçlerin oluşturulması, sorumlu tüketimin özendirilmesi, kaynakların AB içerisinde en uzun süreli olarak kalması bunlardan bazılarıdır. Bunlar bize döngüsel yapıların sadece malzemeler etrafında olmayacağını söylemektedir.

Pandemi sonrası küresel değişim hızının artmış; insanların iş yerlerinden beklentileri değişmiş; perakende sektörü zorlu zamanlar yaşamaya başlamış; toplumlar iklim krizi gibi çevresel ve sosyal tehditlere daha duyarlı hale gelmiştir. Bu da gayrimenkuldeki yatırımların daha riskli bir hale geldiğini açıkça göstermektedir. Önerilere gelmeden, alanı ilgilendiren akımları gözden geçirmek faydalı olacaktır.

Yapılı Çevre için öne çıkan akımlar nelerdir? (*)

1. Esnek ofis alanları: Ernst&Young rakamlarına göre, her 10 Z-jenerasyonu gençten 4’ü – ki bu kesim 2025’deki iş gücünün %75’ini oluşturacak – çalışma mekanlarının esnek olmamasına bağlı olarak işlerinden ayrıldığını söylüyor.
   • Avrupa’da seneden seneye %30 büyüyen bir alan olmakla birlikte, çalışan memnuniyeti açısından en kritik alanlardan biridir.
2. Ortak yaşam alanları: Herkesin özel odası olması ile birlikte, mutfaklar, yemek alanları, spor merkezleri, sosyal alanların ortak kullanılması; kiracıların ödedikleri bedel içerisinde bu hizmetlerin ve vergilerinin yer alması PWC araştırmasına (2019) göre en yüksek yatırım çeken alandır.
   • Pandemi sonrası bu konunun yeniden gözden geçirilmesi, yeni tasarım özelliklerinin eklenmesi gerekmektedir.
3. Yap – Kirala modeli: Konut kredilerinin (mortgage) erişilebilirliğinin azalması, gelişmiş kiralama modellerinin oluşmasına ve yapım aşamasından ortak paylaşımlı alanları içine alan kiralama modellerinin düşünülmesini gerektirmektedir. JLL araştırmasına göre (2019) Almanya’da 18,6 milyar euro, Birleşik Krallık’ta 6,8 milyar euroluk bir pazar hacmine sahip bu gayrimenkul alanı sadece Birleşik Krallık’ta 2013-2018’de beş katı büyümüş; 40,000 ev bu model ile dönüştürülmüş; 112,000’sinin dönüştürülmesi planlanmıştır.
   • Birleşmiş Milletler Sürdürülebilir Kalkınma Amaçları da uygun maliyetli konutların tasarlanması önemli bir alan olarak koymaktadır. 2017 tarihli “Better Business, Better World,” Business and Sustainable Development Commission Raporu bu alanın 2030’a kadar 1 trilyon dolarlık yeni bir iş hacmi getireceğini söylemişti.
4. E-ticaret: Statista 2019 rakamlarına göre sadece ABD’de e-ticaret 3,5 trilyon dolara ulaşmış ve 2022’ye kadar 6,5 trilyon olması öngörülüyor. Bununla birlikte gayrimenkul için iki farklı konu öne çıkmaktadır.

(1) Mevcut perakende mağazalarının yaşam merkezlerine dönüştürülmesi. Örneğin; bazı perakendeciler mağaza içlerinde spor ve iyi yaşam dersleri organize etmekte, hatta gösteri alanları yaratmaktadırlar (İngiltere’deki meşhur Selfridges mağazası gibi). Bunu yapabilen perakendeciler satışlarını %84 oranında arttırabilmiştir.

• Bu değişim, mevcut alanların farklı tasarım prensipleri ile gözden geçirilmesini gerektirmektedir. Pandeminin etkileri de yine bunlarla birlikte bakılmalıdır.

(2) Gayrimenkul sektörü artan e-ticaret lojistiğine uyumlu akıllı alanlar geliştirmeye öncelik vermelidir. Orta ve Doğu Avrupa’da 2022’ye kadar 1,3 milyon metrekarelik yeni depo alanına ihtiyaç vardır – PWC rakamları ile en hızlı ikinci büyüyen alandır.

5. Kısa dönem kiralama veya Mülkiyet: PWC raporunda belirtildiği üzere 1 Ocak 2019’de devreye giren IFRS16 muhasebe standartlarında kiracı 12 aydan uzun dönemdeki tüm mülkiyet sorumluluklarını taşımaktadır (mülkün eşik değerinin düşük olduğu durumlar hariç). Bu da uzun dönemli kiralamaların bilançolarda önemli bir yük olacağını göstermektedir (2017 Bloomberg haberine göre şirketlerin 3 triyon dolarlık bir karşılığına denk gelmektedir). Bu da esnek kiralama opsiyonlarının öne çıkacağını bir kere daha göstermektedir. Öte yanda, uzun dönemli kiralama yerine satınalma yine büyük kurumlar tarafından masada olan bir alternatiftir – Citigroup’un Londra’daki 25 binasını satın alması gibi.
6. Sorumlu iş modelleri: Sürdürülebilir yatırımlar son iki sene içerisinde iklim krizinin verdiği bir ivme ile %34 büyümüştür. Tüm paydaşları içine alan iş modelleri ve yatırımlar bu dönüşümde öne çıkmaktadır. Müşteri, çalışan, topluluk, yatırımcı başta olmak üzere tüm paydaşların birlikte hareket etmesi gayrimenkul için değerlendirilmelidir.

Döngüsel Yapılı Çevre Nedir Ve Ne Sunuyor?

İşin özünde, değişen akımları anlayarak yeni iş modelleri yaratmak; hem çevresel ayak izini azaltırken hem de değişen ihtiyaçları anlayarak yeni fırsatlara odaklanmak yatmaktadır. Yukarıda değinilen modellerini göz önüne almak bu bakış açısının temelinde yatmaktadır. Daha esnek, dönüştürülebilir, bileşenlere ayrılabilir binalar ile yatırımcıların risk yönetimleri iyileştirilebilir; karlılık için yeni enstrümanlar kullanılabilir. Mülkiyet sahipliği için dinamik yeni gelir alanları sunulabilir. Döngüsel düşünce, maliklerin 10-20 sene boyunca neyi tercih edeceklerini bilmediğimiz duruma akıllı ve sorumlu tasarımlarla karlılığı koruyacak yeni alternatifler sunmaktadır. Ellen MacArthur Foundation Raporu(*) sadece alanların farklı kullanımı ile finansal performansın 12 sene içerisinde %18 artacağını söylemektedir.

Döngüsel gayrimenkul yaklaşımları kullanılamayan alanlar, kiracıların artan maliyetleri, maliyetli tadilatlar gibi sorunlara çözüm olacaktır. Artan küresel yer değiştirme ihtiyacına yönelik çözümler oluşturulabilecektir. Varlık yöneticilerinin tüm paydaşlar ile birlikte çalışması, esnek çözümlerin oluşması için faydalı olacaktır. Performansa bağlı sözleşmeler ile hizmetlere erişim kiracılar için gelişecektir. Yer değiştirme hizmetlerine yönelik yan hizmet alanları gelişecektir. Bu dönüşümde oluşacak güven ile hem pazar değerini hem de mülk değerini arttıracaktır.

Özetle, döngüsel yatırımlar ile gayrimenkul dönüşümü başarılı olabilir. Fırsatları görüp bir an evvel harekete geçmek gerekli.

(*)Bu rakamların bazıları ve başlıklar Ellen MacArthur Foundation ve Arup’un “Realising-the-value-of-circular-economy-in-real-estate 2020” raporundan alıntılanmıştır.